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　　美国养老地产早已是成熟产业，按服务等级分为独立生活、辅助生活、失忆照护、专业护理四类，其中面向健康老人的独立生活类和需基础协助的辅助生活类，因需求刚性、现金流稳定，成为资本追捧的核心。黑石精准锁定这一赛道，在2016-2017 年密集出手：以11.25亿美元收购HCP旗下64处养老公寓，再以7.45亿美元拿下 Welltower 的 26 处物业，后续又补充了零星收购，最终形成覆盖美国多地的 90 处养老公寓组合，累计投入超 18 亿美元（含 1 亿美元升级改造费用），占 BREP VIII 基金规模的 10% 以上。

　　黑石的算盘打得极为精细：一方面，借“婴儿潮” 人口红利，坐享刚性需求增长；另一方面，彼时美国大型医疗类 REITs 正剥离低效资产，黑石得以 “批发价” 抄底；更重要的是，沿用其经典的 “买入 - 改造 - 卖出” 模式 —— 通过翻新公共空间、升级家电、新建餐厅等方式提升硬件品质，进而推高租金和资产估值，最终实现溢价退出。初期，这些养老公寓委托美国最大养老连锁运营商 Brookdale 运营，后续部分更换为地方小型机构，一切看似朝着 “稳赚不赔” 的方向发展。